从实务案例看中介机构在房屋买卖过程中法律地位及责任承担
从实务案例看中介机构在房屋买卖过程中法律地位及责任承担
【导读】
现在的房屋买卖尤其是存量房屋(即二手房)买卖基本上离不开中介，在近十几年房价持续上涨的情况下（一线城市单套房屋更是动辄三五百万、上千/亿元起步），中介公司的居间服务费也相应水涨船高，即便按一般市场惯例房屋成交总价2.5%计收，对于普通家庭来说也是几万甚至十几、几十万元的高额支出。而支付了高额中介费的你，真正了解中介公司吗？知道该怎么和它打交道吗？明白哪些是中介公司该做的而又有哪些不能指望它吗？能意识到出现什么问题中介公司有责任可以要求退费并向它索赔吗？为什么自己要求退费、索赔法院不支持或支持的很少，别人索赔获得几万、几十万甚至上百万是怎么做到的？本文将从房产中介的地位、义务及责任等角度切入分析，并结合多个精选实务案例（附注判决案号）进行探讨，希望对真正有需要的你有所帮助。
【目录】
一、房产中介机构的法律地位
二、房产中介机构的主要义务
三、房产中介机构的法律责任
（一）居间服务合同纠纷大数据分析
（二）居间人义务实例分析
【前言】
近几年，随着市场经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场迎来了消费的热潮，房屋的价格水涨船高。考虑到房屋买卖中标的数额较大且需要综合考虑房源、位置、价格、权属情况等一系列因素，房屋买卖双方当事人越来越倾向于通过中介进行交易，希望通过中介公司的居间服务保证交易顺利完成。但是有时候中介公司并未尽到忠实居间的义务，相反在提供居间服务过程中存在过错，导致委托人遭受损失，我们也时常听到关于房产中介公司的不良报道，房产中介的责任承担越来越成为被关注的焦点。本文将从房产中介的地位、义务及责任角度并结合多个精选典型案例展开分析探讨。
【正文】
一、房产中介机构的法律地位
根据贝壳研究院发布的《2019二手房市场年报》，2019年北京市全市二手房网签量为14.5万套。调查数据显示，目前在北京房地产中介行业协会备案的从业人员有99203名，房地产中介机构有（房地产经纪门店）2596个。
《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的，居间人在合同关系中处于介绍人的地位。
从法律上来讲，中介机构是居间人，房屋买卖中介服务合同属于混合合同，实质上包含了三重法律关系，分别是买卖双方的房屋买卖合同关系、买方与房地产中介机构的居间服务合同关系、卖方与房地产中介机构的居间服务合同关系。而居间服务合同关系，又包含有居间合同法律关系和委托服务法律关系，前者的实务形态有《居间合同》或《居间成交确认书》，后者则表现为《交易保障服务合同》或《交易担保协议》等。